新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州人民政府办公室


关于印发自治州进一步加强物业管理暂行办法的通知

昌州政办发[2010]2号


各县市人民政府，昌吉国家农业科技园区管委会，乌昌财政局，州政府有关部门：
　　《自治州进一步加强物业管理暂行办法》已经自治州十三届人民政府第十九次常务会议研究通过。现印发你们，请认真贯彻执行。

自治州进一步加强物业管理暂行办法
第一章总则

　　第一条为进一步规范物业管理活动，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，改善城市人居环境，根据《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，结合试点县市物业管理具体工作措施，特制定本办法。
第二条自治州物业管理遵循市场化经营、社会化管理的原则，实行分等定级、质价相符、按面积收费，依法规范物业管理行为，维护各方合法权益，提升管理水平，改善人居环境。
第三条本办法适用于自治州辖区内物业服务管理活动。

第二章 职责划分

第四条州房地产行政主管部门负责自治州行政区域内物业管理活动的监督管理工作，严格落实物业管理有关配套政策，负责物业服务企业资质的评定和审核审批工作，协调处理重大物业管理投诉；配合州发改委制定和监督物业服务收费，依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为，依法加强对物业服务企业的监督和检查，整顿规范物业管理市场，提高物业服务企业的管理水平；同时充分发挥行业协会作用，加强行业自律和行业监管，促进物业服务行业健康发展。
第五条县市房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的具体指导、监督和管理工作，接受业主委员会备案；责令限期改正或者纠正业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，并通告全体业主。负责年度物业小区等级评定工作，负责牵头组织相关部门、社区、业主委员会、业主代表开展小区物业服务满意度测评工作。负责辖区内物业服务企业的信用档案建立和日常管理工作，对居民反映或投诉较多的企业，向社会进行公示。严格企业资质审批和等级管理制度，负责本辖区内物业服务企业资质评定的初审，依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为。
第六条街道办事处、社区负责小区综合协调管理工作。在县市房地产主管部门的指导下，街道办事处负责指导小区业主成立业主大会、选举产生业主委员会，指导和监督业主委员会工作；协调业主与物业服务企业之间的关系，并做好业主委员会备案管理工作。处理业主与物业服务企业在服务过程中的纠纷，做好物业服务企业对小区安全防范应急预案的备案审查等工作。
凡是由单位自管的小区应由单位牵头，县市建设、房管、街道办事处等部门指导监督，选择有资质、有实力的物业服务企业开展物业服务工作，并协调业主与物业服务企业之间的关系。
第七条发改部门依据房地产行政主管部门评定的物业管理等级，批准相应收费标准，并依法进行监督管理。

第三章物业服务各方职责

第八条物业服务企业根据《物业管理条例》及有关规定，履行相应权利和义务，依法从事物业管理服务活动。按照批准的物业服务收费标准，向业主收取相应的物业服务费。
小区内物业服务企业负责小区内公共卫生、绿化、安全保卫等日常管理工作。按照物业服务合同约定，提供相应服务。配合街道办事处、社区做好综合治理、精神文明建设工作，开展治安消防宣传、教育、动员、服务等活动。
负责做好物业管理区域内安全防范工作，遵守安全生产有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件或其他紧急事件时，物业服务企业应在第一时间采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
物业服务企业在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报所辖社区和县市房地产行政主管部门备案，小区安全防范应急预案报辖区街道办事处、社区备案。
第九条业主根据《物业管理条例》及有关规定，履行相应权利和义务, 根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。监督物业服务企业依法履行物业服务合同约定的各项义务和职责，并积极支持和配合物业管理企业做好服务工作。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的业主负连带交纳责任。
对小区已成立业主委员会的，业主委员会根据《物业管理条例》履行相应权利和义务。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，合同签订时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
第十条供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当根据《物业管理条例》相关规定，做好各物业管理区域的服务保障工作。
第十一条建设单位在物业管理中依照相关法律法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；依法提供物业服务设备用房、物业服务办公用房、业主委员会用房和社区警务室服务用房；承担以未出售物业业主身份的相关义务，法律、法规和合同约定的其他义务。建设单位有权根据本办法选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。

第四章物业服务企业的选择及物业服务合同

第十二条新建小区前期物业管理，在未成立业主委员会时，由建设单位委托有资质的物业服务企业进行管理。
第十三条成立小区业主委员会后物业服务企业的选择，严格按照《物业管理条例》规定，由小区业主委员会负责牵头，县市房地产主管部门、辖区街道办事处、社区共同参与，通过招投标的形式确定物业服务企业，并由物业服务企业与业主签定服务合同。
第十四条旧有小区在街道办、社区的指导下，由业主自行选择物业服务企业和管理方式。
第十五条物业服务合同应当对物业管理范围、管理事项、服务质量、服务费用、服务期限、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、违约责任以及法律法规明确的其他事项等内容进行约定。

第五章保障措施

第十六条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,并获得房地产行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书，方可从事物业服务活动。
第十七条积极鼓励小区整合，大力推行物业服务市场化管理，提倡小区物业服务市场化、专业化。小区业主可自行管理物业，也可聘请具有相应资质的物业服务企业进行管理。业主自行管理的居民小区，由业主负责本区域内保洁、安全、绿化等工作。本区域不能自管的，由街道办、社区确定物业服务企业实施管理。
第十八条建设开发单位应在商品住宅开盘销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，双方应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设开发单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、业主委员会用房和社区警务室(以下合称物业管理用房)，对建筑面积5万平方米以下的，物业管理用房按照不低于建筑面积100平方米提供； 其中，业主委员会用房按照不低于建筑面积30平方米提供；社区警务室用房按照不低于建筑面积30平方米提供，物业管理用房最高不宜超过500平方米。2003年以前的旧有小区，应由县市根据实际情况，拨付一定资金予以解决。
第十九条 《物业服务合同》期满后，物业服务企业未与小区业主委员会续签《物业服务合同》的，物业服务企业应在《物业服务合同》期满前2个月内，以书面形式告知辖区内社区，规定期限内社区未做出答复的，合同到期，物业服务企业与业主委员会交接工作完成后，可撤离物业服务小区。
第二十条 小区区域内地面规划用于停放汽车的车位、道路或其他共用场地属业主共有。小区区域内规划用于地表停车库和地下停车位应当首先满足业主需要。其归属权由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。属业主共有的道路或者其他共用场地，变更其用途时，需经业主大会同意，收入所得归业主共有。
第二十一条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，由街道办、社区进行协调交纳，协调不成、仍不交纳者通过司法途径解决。
第二十二条 物业服务企业不得擅自退出被服务小区，若与小区业主达成协议提前解除服务合同的，由业主委员会、物业服务企业以书面形式告知房地产行政主管部门、辖区内街道办事处、社区居委会后，同时与业主委员会做好物业相关资料、财产的移交与清算工作，方可退出。对物业服务企业擅自退出被服务小区，物业行政主管部门将其行为作为不良业绩记入企业信誉档案；若因擅自退出小区造成严重后果的，由物业资质主管部门注销其物业服务资质；未经小区三分之二以上业主同意，小区业主委员会无正当理由擅自做出单方违反《物业服务合同》决定的，房地产行政主管部门对其予以纠正。
第二十三条物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视维修、养护、改造等工作由其供应单位负责。
由物业服务企业承接的住宅小区，绿化面积要达到绿委会要求的标准，居民生活用水和绿化用水应分表计量，用于绿化用水的小区绿化水费，按绿化用水标准执行，不得以任何理由擅自提高小区绿化用水价格。
第二十四条业主在业主大会上的投票权数，按照实际入住小区的住户一户一票。
经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、管理规约等材料，到县市房地产管理部门备案。凡符合规定产生的业主委员会，并经县市房地产管理部门同意备案的，由县市房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明，业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
第二十五条按照城市规划和住宅小区布局，合理划分物业管理区域，划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以规划批准的范围确定，设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成的住宅物业管理区域范围，一般应与社区居委会管辖范围相适应，自然分割且相对易于统一管理的物业可以划为一个区域。住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。
第二十六条物业管理涉及建设、规划、司法、环保、发改委、民政、工商等职能部门，各相关部门要根据《物业管理条例》以及有关规定，履行各自职责，配合解决小区物业管理存在的问题，研究制定有利于提升物业管理水平的政策措施，为市民创造良好的工作和生活环境。

第六章 附则

第二十七条本办法由州建设局负责解释。
　　第二十八条本办法自下发之日起实施。

昌吉回族自治州人民政府办公室

二０一０年一月二十二日



　　2012年是刑事诉讼法学研究活跃、成果丰硕的一年。为促进刑事诉讼法的修改完善和修改后刑事诉讼法的贯彻实施,理论界和实务界共同携手,积极参与,建言献策,取得了良好的成绩,作出了应有的贡献。

　　一、关于“尊重和保障人权”入法的意义

　　尊重和保障人权是我国宪法确立的一项重要原则,体现了社会主义司法制度的本质要求。此次刑诉法修改,最大亮点是将“尊重和保障人权”写入总则。这是我国第一次在部门法律中明确规定“尊重和保障人权”,具有重要的意义。

　　关于将“尊重和保障人权”载入刑诉法的意义,有学者认为,首先,将其明确作为刑诉法的一项重要任务,对整部刑诉法的基本原则、制度和程序起到提纲挈领的指导作用;其次,也会带动其他某些部门法的制定或修改时更加重视贯彻“尊重与保障人权”这一重要宪法原则。也有学者认为,修改后刑诉法将“尊重和保障人权”写入总则,既是落实宪法要求的体现,也是给“惩治犯罪”划定一个清晰的界限,特别是给刑事诉讼中的公权力“系好安全带”。有学者总结,修改后刑诉法在加强人权保障的指导思想下,在以下方面进一步完善了对犯罪嫌疑人、被告人的权利保障措施:改革完善辩护制度,扩大法律援助范围;规定不得强迫自证其罪,确立非法证据排除规则;严格限制采取强制措施后不通知家属的情形;完善侦查阶段讯问犯罪嫌疑人程序;进一步保障被告人获得公正审判权;强化检察机关保障人权的法律监督职能。

　　总之,大家普遍认为,修改后刑诉法明确地将“尊重和保障人权”写进总则,并通过修改、补充和完善相关具体制度和程序,加强刑事诉讼活动中对公安司法机关权力的规制和诉讼参与人权利的保护,增强诉讼的透明度和对抗性,翻开了我国刑事司法领域人权保障和民主司法的新篇章,成为我国刑事司法制度史上新的里程碑。

　　二、关于刑事辩护制度的发展

　　辩护是现代刑事诉讼的重要制度,也是此次刑诉法修改的重要内容。围绕刑诉法修改关于辩护方面的新规定及其落实,理论界展开了热烈的讨论。

　　有学者认为,关于律师法与刑诉法相互冲突的问题,在修改后刑诉法中大体得到解决。修改后刑诉法对“辩护人的责任”给予重新定位,确立了实体辩护与程序辩护并重的辩护格局;明确了侦查阶段“辩护律师”的法律地位并完善了刑事法律援助制度。也有学者指出,刑事诉讼制度的改革与发展,对传统刑事辩护理论提出挑战。“法律意义上的辩护”才是辩护活动的真正归宿。随着非法证据排除规则的确立和量刑程序改革的兴起,中国的刑事辩护逐步具有了包括“无罪辩护”、“量刑辩护”和“程序性辩护”在内的多元化辩护形态。

　　关于律师在侦查阶段有无调查取证权的问题,学界存在较大争论。有学者认为,修改后刑诉法第36条在列举辩护律师侦查环节的职能时并未明确律师有无调查取证权,加之修改后刑诉法第41条在此次修法过程中没有变化,此外修改后刑诉法第37条规定,自案件移送审查起诉之日起,(辩护律师)可以向犯罪嫌疑人、被告人核实有关证据,表明律师在侦查环节没有调查取证权。另有学者认为,此次刑诉法修改后,侦查阶段的律师已具备辩护人身份,刑诉法第33条确立了律师在侦查阶段的“辩护律师”地位,据此按照第41条的规定,律师在侦查阶段当然具有调查取证权。此外根据第40条也能佐证上述观点。还有学者认为,修改后刑诉法对于律师在侦查阶段有无调查取证权规定并不清楚,在此情况下,从有利于被追诉人原则出发,应当解释为辩护律师有权进行调查取证,但调查取证权的范围有所限制。

　　刑事法律援助制度的完善也是此次辩护制度修改的重要内容之一。首先,在援助对象上,从原来法定法律援助的三种人扩大到五种人,增加了“尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人”和“可能被判处无期徒刑的人”;其次,在提供法律援助的诉讼阶段上,由原来的审判阶段提前到侦查阶段与审查起诉阶段;最后,提供法律援助的方式是“人民法院、人民检察院和公安机关应当通知法律援助机构指派律师为其提供辩护”,将“法律援助的责任”从过去由律师承担改变为由政府设立的法律援助机构承担。有学者评价,尽管此次修改距离解决现实需要仍有较大差距,但毕竟向前迈进了一大步。随着国家经济社会的不断发展,我国的刑事法律援助事业仍应不断完善。

　　三、关于刑事证据规则的完善

　　证据是刑事诉讼活动的基石,也是认定案件事实的根据。刑诉法修改对我国刑事证据制度作了重要完善。其中,确立不得强迫自证其罪原则,非法证据排除规则,解决证人、鉴定人出庭作证问题等内容,均是证据部分修改的重点。学界普遍认为修改后刑诉法对我国刑事证据制度所作修改具有积极意义。

　　关于证明责任和证明标准的新规定,既是立法修改的重点,也是学界讨论的热点。关于证明责任问题,修改后刑诉法第49条规定,公诉案件中被告人有罪的举证责任由人民检察院承担,自诉案件中被告人有罪的举证责任由自诉人承担。这是我国第一次在刑诉法中明确证明责任的分担。然而,关于立法中使用了“举证责任”而非“证明责任”,有学者认为,证明责任的核心是结果责任,而非行为责任。从举证行为看,能够驱动举证行为的可以是责任规范,也可以是权力规范。因此将“举证责任”改为“证明责任”更为适宜。

　　关于证明标准问题。修改后刑诉法第53条增补了第2款,规定:“证据确实、充分,应当符合以下条件:定罪量刑的事实都有证据证明;据以定案的证据均经法定程序查证属实;综合全案证据,对所认定事实已排除合理怀疑。”这是我国通过立法方式对刑事证明标准中“证据确实、充分”作出进一步解释。有学者分析,其中关于“排除合理怀疑”的规定,是对运用证据认定案件事实所要达到程度的要求,是关于证明标准的新解释。排除合理怀疑标准被认为是人类认识活动规律在刑事诉讼中的体现,能够很好地反映现代社会的价值选择,能够实现“疑罪从无”的人权保障理念,确保事实认定者作出正确的决定,同时也有利于减少错判的风险。修改后刑诉法确立“排除合理怀疑的证明标准”将在惩罚犯罪和保障人权两个方面发挥重要作用。但也有学者对此表示质疑,认为我国尚不存在适用“排除合理怀疑”这一证明标准的现实条件和程序保障。将“证据确实、充分”与“排除合理怀疑”等同,可能导致司法实践中的混乱,尤其在死刑案件中,可能使司法人员产生证明标准降低的误解。

　　四、关于技术侦查措施的规范适用

　　规范侦查行为,提升侦查能力,是修改后刑诉法在完善侦查程序方面的主要内容。侦查程序的完善在强化权利保障的同时加强权力制约,着重完善讯问犯罪嫌疑人的程序,遏制刑讯逼供及其他非法取证行为。同时,出于侦查犯罪的需要和加强程序规制的考虑,在“侦查”章中增设“技术侦查措施”一节,从第148条至第152条对技术侦查、隐匿身份的侦查以及控制下交付三种特殊侦查手段作出规定,引起理论界和实务界的高度关注。

　　首先,对技术侦查规定立法的整体评价。有学者认为,此次刑诉法修改对侦查程序所做调整中,最大的一项变化就是将技术侦查措施正式写入法律。该项规定,体现了党和国家对技术侦查这一敏感、重大的公权力开始由政策管理转向法治管理,是“政策技侦”向“法治技侦”转型的重大开端,具有历史性进步。从检察机关视角看,技术侦查措施的增加为今后的侦查工作提供了更多选择取证方式的机会,有利于减轻检察机关对口供的依赖,为获取更多物证、书证创造条件。但是,有学者指出,修改后刑诉法对技术侦查的规定不够具体、明确,采用了一些诸如“经过严格的审批手续”、“按照规定交有关机关执行”、“采取技术侦查措施的种类”等模糊用语。因此,在政策与法律双重规制的现实情况下,技术侦查权的行使在遵守法律规定的同时,仍需依赖政策调整。

　　关于自侦案件中检察机关是否有秘密侦查权的问题,存在争议较大。有人认为,赋予检察机关在自侦案件中秘密侦查权是必要的,有利于打击贪腐犯罪。对此有学者表示反对,从三个方面论证了检察机关不享有秘密侦查权:首先,刑诉法规定秘密侦查由“公安机关负责人决定”的这一表述本身意味着秘密侦查不适用于检察机关的自侦案件;其次,从刑诉法的表述上看,虽然“侦查机关”的表述涵盖了检察机关,但是关于秘密侦查部分并未涉及检察机关。最后,以情理、法理、案件的需要来论证检察机关是否有秘密侦查权缺少法律依据,法律未授予的公权力不得行使。折中论者则认为,秘密侦查权能否适用于自侦案件,不能一概而论,需结合具体案件具体分析。

　　五、关于强制措施的适用

　　强制措施是刑事诉讼中的一项重要制度,关乎国家权力行使和公民权利保障之间的平衡。有学者评价,修改后刑诉法对强制措施作了大幅修改,完善了强制措施的基本内容,强化了强制措施体系的层次性和系统性,在控制犯罪和人权保障之间加以平衡,其进步意义重大。

　　有学者认为,此次刑诉法修改使审查逮捕中的几项工作发生较大变化,其中尤以审查逮捕条件中的“逮捕必要性”为最。针对司法实践中对逮捕条件理解不一致的问题,修改后刑诉法将原逮捕条件中“发生社会危险性,而有逮捕必要”的规定细化为五类具体情形。为保证检察院正确行使批准逮捕权,增加规定了检察院审查批准逮捕时讯问犯罪嫌疑人和听取辩护律师意见的程序,以及在逮捕后对羁押必要性继续审查的规定。对逮捕条件的细化和审查批捕程序的完善,特别是逮捕后对羁押必要性的审查,将给检察机关的工作方式和工作机制提出新的要求,带来新的挑战。

　　此外,监视居住强制措施也是此次刑诉法修改中和修改后各界关注的焦点之一。修改后刑诉法将监视居住定位为减少羁押的替代措施,规定了与取保候审不同的适用条件,增加了指定居所监视居住的执行方式,并明确检察机关对指定居所监视居住的决定和执行实行监督。关于指定居所监视居住的定性以及适用条件、法律后果问题,学界存在一定质疑。有人认为,指定居所监视居住在法律性质上不同于通常的监视居住,也区别于其他羁押性和非羁押性强制措施,事实上成为一种独立的强制措施种类。修改后刑诉法对指定居所监视居住的规定尚不够具体,给办案机关留下过大裁量空间,容易导致滥用。为此,建议进一步明确指定居所监视居住在强制措施体系中的独立地位、采用“准司法化”的适用程序、细化适用条件,以确保适用的慎重性、妥当性。

　　六、关于庭前审查和准备程序的改革

　　审判阶段是决定被告人是否有罪和判处刑罚的关键阶段,其改革完善也是此次刑诉法修改的重头戏,涉及内容广,修改条文多,改革力度大。主要分为对现有程序加以完善和增设特别程序两大部分。

　　关于卷宗移送制度的改革。修改后刑诉法第172条规定,检察院认为犯罪嫌疑人的犯罪事实已经查清,证据确实、充分,依法应当追究刑事责任的,应当作出起诉决定,按照审判管辖的规定,向法院提起公诉,并将案卷材料、证据移送法院。有观点认为,这一修改恢复了1979年刑诉法规定的“卷宗”移送方式。针对这一观点,有学者指出,此番修改并非对1979年刑诉法的简单回归,而是在对司法实际反思的基础上作出的更为理性的选择:首先,由于修改后的卷宗移送制度不提审被告人、不在庭前审查阶段调查核实证据、法官不在庭前对案件进行实质处分,由此将可能产生的法官预断的负面效应降到最低;其次,修改后刑诉法第38条赋予辩护人在审前阶段可以看到全部卷宗材料的权利,有力保障了辩方的先悉权;最后,修改后刑诉法确立了相关配套制度,可以防止卷宗移送制度重回1979年刑诉法的老路。