从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。

河南省濮阳市人民政府


濮阳市人民政府关于印发濮阳市城镇退役士兵安置办法的通知

濮政〔2011〕51号


各县（区）人民政府，高新区、工业园区管委会，市人民政府各部门：
《濮阳市城镇退役士兵安置办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二〇一一年六月十六日






濮阳市城镇退役士兵安置办法

第一条 为了做好退役士兵安置工作，根据《中华人民共和国兵役法》和《退伍义务兵安置条例》、《中国人民解放军士官退出现役安置暂行办法》及有关规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本办法中所称城镇退役士兵，系指按照国家政策规定应在城镇安置就业的人民解放军和武装警察部队的退役义务兵、复员士官和转业士官（以下统称退役士兵）；所称安置就业系指安置在机关、团体、企事业单位包括非公有制企业和各类民办非企业等单位就业。
第三条 退役士兵安置工作，在各级人民政府领导下进行。市及县（区）退役士兵安置部门负责退役士兵接收安置的日常工作。发改、人社、财政、公安、工商、税务、卫生、教育、征兵、监察等部门要按照各自职能，协助安置部门做好退役士兵的接收安置工作。
第四条 市及县（区）人民政府将退役士兵安置纳入当地国民经济和社会发展计划；将承担计划安置任务的部门（系统）和单位（以下统称接收单位）完成安置任务情况纳入当地年度责任目标和考评范围；将安置部门所需的退役士兵待分配期间生活补助、自谋职业一次性补助和一次职业技能培训等经费列入当地财政预算；将事业单位安置退役士兵列入当地人事编制计划。
第五条 根据先报到后安置的原则，退役士兵自部队批准退出现役之日起30日内应及时到当地兵役机关办理预备役登记。退役士兵符合接收条件的，应按照当地安置部门的规定时间及时办理户口、行政等报到手续。对不符合接收条件的或档案中缺少《应征公民入伍批准书》和《士兵登记表》的，安置部门不予接收，并将有关情况及时告知退役士兵本人，同时将其档案退回部队且说明理由。
第六条 退役士兵要求易地安置的，需持有关手续按照规定和程序办理。其中，跨省、自治区、直辖市的由省安置部门审批；跨省辖市的由市安置部门审批；本市范围内的由接收地的县（区）安置部门审批。经批准易地安置的退役士兵，由接收地的公安户籍部门凭当地安置部门介绍信办理入户手续。
第七条 本市行政辖区内的所有单位包括中央和省属单位，不分所有制性质和组织形成，不论隶属关系，都必须依法履行国防义务，积极接收并妥善安置由当地人民政府按计划分配的退役士兵。
第八条 年度退役士兵安置计划，按照国防义务均衡负担的原则，由安置部门会同有关部门依据当年退役士兵数量和当地实际编制，或依据统计部门公布的上年度各单位职工人数、经济效益等情况按比例编制，报当地人民政府审批并下达；对省下达的中央和省属单位安置计划，由市人民政府分解并下达；未列入省下达计划范围的中央和省属单位的安置计划由当地人民政府下达。
各类新建、扩建企业增员时，由人社保障部门负责划出一定比例和名额，提供给安置部门用于分配退役士兵。
第九条 接收单位对完成安置任务确有困难的，可在接到当地人民政府下达的计划安置任务通知之日起7日内，向安置部门提出书面申请，经当地人民政府批准后，按照计划安置任务每少接收一人缴纳5—6万元的标准，实行安置任务有偿转移。
有偿转移资金的用途：
（一）可用于退役士兵自谋职业的补助经费；
（二）可用于分配到民营企业半停产企业退役士兵的一次性生活补助；
（三）可用于民营企业半停产企业有接收退役士兵任务的一次性经济补偿。
第十条 退役士兵安置就业，由当地人民政府按照当年各级下达的安置计划，采取优先分配、双向选择、指令性包底分配各占一定比例的方式实施。
退役士兵待安置期间，由当地人民政府按照当年城镇居民最低生活保障标准发给生活补助费。
第十一条 享受安置就业政策的退役士兵，必须是以下人员：
（一）退役义务兵入伍前系非农业户口且在户口所在地入伍，并占本地非农指标入伍的；
（二）复员士官入伍前系非农业户口，服现役满第一期或第二期规定年限的；
（三）在部队服役期间，经部队批准为5至8级残疾军人并在河南省民政厅备案的；
（四）在部队服役期间获得大军区（含大军区以上单位）授予荣誉称号和荣立二等功以上的；
（五）转业士官经省安置部门批准接收并移交的。
第十二条 退役士兵具有下列情况之一的不予安置：办理假材料谋取安置资格的；非农业户口青年占用农村指标入伍的；非户口所在地入伍的；从农村入伍后私自购买非农业户口的；未按时到安置部门办理户口、行政等报到手续的；自2002年冬季以后（含2002年冬季）入伍的城镇非农业户口退役义务兵和复员士官，没有国家民政部制发的“非农”《优待安置证》的；不符合其他有关规定的。
第十三条 退役士兵在服役期间荣获二等功以上（含二等功）奖励的，由安置部门予以优先分配；荣立三等功的由接收单位在定岗位时予以照顾；因战、因公被评为5至8级残疾的由接收单位安排力所能及的工作。
第十四条 退役士兵入伍前系机关、团体、企业、事业单位正式职工的，原则上回原单位复工复职且不占计划分配指标。原单位已合并的，由合并后的单位负责安置。
第十五条 退役士兵入伍前系学校未毕业学生，退役后本人要求复学又符合学习条件的允许回原学校复学，具体按国家有关规定执行。
第十六条 退役士兵报考地方高等学校、中等职业学校的，在同等条件下优先录取。
第十七条 安置部门会同教育和人社保障部门，利用现有各级各类学校和培训机构，免费为自谋职业的城镇退役士兵和农村退役士兵提供一次职业技能培训。
第十八条 安置退役士兵实行劳动合同制，接收单位应及时与退役士兵签订劳动合同，并不得约定试用期。在合同期内，非本人原因或严重过失不得解除劳动合同。退役士兵自愿终止劳动合同或首次合同期满后需再就业时，人社保障部门应在同等条件下优先介绍其就业。
第十九条 退役士兵军龄自兵役机关批准入伍之日起计算至部队批准退出现役止，满10个月的按周年计算。退役后新分配参加工作的，其军龄连同待分配的时间一并计算为接收单位的连续工龄，并视同为社会保险缴费年限，享受同工种、同岗位、同工龄职工的待遇。接收单位应依法为退役士兵办理当地各项社会保险，并按照有关规定及时足额为其缴纳各项社会保险费用，确保其享受各项社会保险待遇。
第二十条 退役士兵分配后，企业单位破产、倒闭或停产、半停产的，要优先安排其再就业，生活困难的要纳入当地城镇居民最低生活保障范围。
第二十一条 公共职业介绍服务机构要及时为求职登记的城镇退役士兵免费提供就业咨询、就业信息等就业服务。
第二十二条 退役士兵安置就业，必须服从人民政府分配和用人单位定岗，否则按照有关规定予以取消安置资格。退役士兵办理分配手续后应及时到接收单位报到，因本人原因超过规定期限不到安置部门办理分配手续、或已办理分配手续但不按时到接收单位报到的则视为不服从分配。
第二十三条 退役士兵安置实行安置就业与自谋职业相结合的政策和办法，人民政府鼓励退役士兵领取一次性经济补偿后自谋职业。自谋职业的经济补助标准、办法、优待、经费来源按《濮阳市城镇退役士兵自谋职业优待办法》执行。
凡未完成政府退伍安置计划的单位，两年内不得接收自谋职业的退役士兵；国有（控股）单位、事业单位接收自谋职业不足两年的退役士兵的，应当责成退役士兵将《城镇退役士兵自谋职业证》和一次性自谋职业补助金退回安置办。
第二十四条 承担退役士兵计划安置任务的接收单位，其法定代表人为本单位包括其下属单位按时完成接收安置任务的责任人，主管劳动人事工作的领导为直接责任人，责任人和直接责任人对本单位包括其下属单位违反本办法规定的行为承担责任。
第二十五条 接收单位必须在规定的期限内依法接收当地人民政府指令性计划分配包括调整或补充分配的退役士兵。不得只接收本单位职工的退役子女而不接收计划分配的其他退役士兵；不得拒绝接收伤病残或在服役期间受到党纪、政纪处分但仍符合安置条件的退役士兵。
第二十六条 接收单位自人民政府统一分配之日起30日内必须对分配的退役士兵落实定岗和上岗。其间无论退役士兵是否前去报到，均应按分配的名单先行定岗定位，并对已前去报到的退役士兵开始计发工资。由于接收单位拒绝或拖延办理退役士兵报到的则视为已报到。对因退役士兵个人原因未按时报到的自实际报到之日起计发工资。
第二十七条 接收单位拒绝或拖延接收退役士兵，或接收后不予按时落实上岗的，从安置部门开出分配手续当月起，按照不低于本单位职工平均工资的80%逐月发给退役士兵生活费。其中，属接收单位责任的由接收单位发给，属接收单位的下属单位责任的由其下属单位发给。
第二十八条 接收单位拒绝接收的，应由其责任人负责及时向人民政府申明理由，未经人民政府同意调整计划前仍按原安置计划接收。
第二十九条 因接收单位拒绝接收当地安置部门计划分配的退役士兵而引起的劳动争议，当事人可向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
第三十条 接收单位自人民政府统一分配之日起60日内，应及时向安置部门报送《接收安置退役士兵落实上岗情况反馈表》，逾期则视为未完成安置任务。
第三十一条 接收单位不得向退役士兵收取法律规定之外任何名目的费用，不得将收取费用作为接收和上岗的条件。
第三十二条 接收单位及其上级主管部门有关接收安置退役士兵的政策规定如与国家和省的安置法律、法规及本办法的规定不一致时，按照国家和省的安置法律、法规及本办法的规定执行。
第三十三条 对违反本办法规定的接收单位及其责任人和直接责任人，采取以下措施或处罚：
（一）由安置部门会同发改、人社、监察、督查等部门实施督察，并定期在新闻媒体上公布落实情况；
（二）由当地人民政府予以通报批评，责令其限期纠正并足额补发已分配退役士兵的生活费；
（三）接收单位当年不得被评为目标管理先进单位和各级双拥先进单位；
（四）对接收单位的责任人和直接责任人，给予行政处分且当年不得被评为各级先进个人。其中，属中央和省属管理单位的，由当地人民政府建议其上级主管部门予以处理；
（五）接收单位因拒绝或拖延接收计划分配的退役士兵，或接收后不予及时落实上岗而导致退役士兵上访尤其集体上访的善后处理等，由接收单位的责任人负责，并承担相应的责任；
（六）将按时完成安置退役士兵政治任务作为评选文明单位的一项重要条件。拒绝或拖延接收计划分配退役士兵的接收单位当年不得被评为文明单位；
（七）有关法律、法规规定的其他处罚。
第三十四条 安置部门及其工作人员应当依法行政，严格按法律法规及本办法办事。对滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的要严肃查处。
第三十五条 市及县（区）人民政府将对接收安置退役士兵工作中成绩显著的接收单位和个人给予表彰和奖励。
第三十六条 市人民政府将对不能按时完成安置任务的县（区）人民政府予以通报批评，取消其评选双拥模范城的资格，并责令其限期完成。
第三十七条 本办法未尽事宜按国家有关法律法规和政策执行。本办法中的有关规定如遇国家和省退役士兵安置政策调整，从其规定。
第三十八条 本办法自发布之日起施行。