泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸市府函〔2007〕81号
泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
各区、县人民政府，市级各部门：
市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○七年七月十五日
泸州市物业服务收费管理办法
市物价局 市规划建设局
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理
第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。
第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。
第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。
第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。
第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。
第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。
第三章 物业服务项目和服务成本
第十四条 物业服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。
（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。
（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。
第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。
（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。
（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。
（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。
（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第四章 物业服务收费及计费形式
第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。
第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。
第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第五章 实 施
第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。
第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。
第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第六章 相关价格、收费管理
第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。
第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。
进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：
（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；
（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；
（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。
第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第七章 监督与检查
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。
第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。
第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。
第八章 其 他
第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。
中华人民共和国和葡萄牙共和国关于刑事司法协助的协定
中国 葡萄牙
中华人民共和国和葡萄牙共和国关于刑事司法协助的协定
中华人民共和国和葡萄牙共和国，(以下简称“缔约国”),
在相互尊重国家主权和平等互利的基础上，为促进两国在刑事司法协助领域的有效合作，决定缔结本协定，并达成协议如下：
第一条 适用范围
一、缔约国应当根据本协定的规定，相互提供刑事司法协助。
二、协助应当包括：
（一）送达刑事诉讼文书；
（二）获取人员的证言或者陈述；
（三）提供文件、记录和证据物品；
（四）获取和提供鉴定结论；
（五）查找和辨认人员；
（六）进行司法勘验或者检查场所或者物品；
（七）安排有关人员作证或者协助调查；
（八）移送在押人员以便作证或者协助调查；
（九）查询、搜查、冻结和扣押；
（十）没收犯罪所得和犯罪工具；
（十一）通报刑事诉讼结果和提供犯罪记录；
（十二）交换法律资料；
（十三）不违背被请求国法律的其他形式的协助。
三、本协定仅适用于缔约国之间的相互司法协助。本协定的规定，不给予任何私人以取得或者排除任何证据或者妨碍执行请求的权利。
第二条 中央机关
一、各缔约国应当指定中央机关，负责提交、接收和转递本协定规定的司法协助请求。
二、本条第一款所指的中央机关，在中华人民共和国方面为最高人民检察院和司法部，在葡萄牙共和国方面为共和国总检察院。
三、任何缔约国如果变更其对中央机关的指定，应当通过外交途径通知另一缔约国。
第三条 拒绝或者推迟协助
一、存在下列情形之一的，被请求国可以拒绝提供协助：
（一）请求涉及的行为根据被请求国法律不构成犯罪；
（二）被请求国认为请求涉及政治犯罪；
（三）请求涉及的犯罪根据被请求国法律纯属军事犯罪；
（四） 被请求国有充分理由认为，请求的目的是基于某人的种族、性别、宗教、国籍或者政治见解而对该人进行侦查、起诉、处罚或者其他诉讼程序，或者该人的地位可能由于上述任何原因受到损害；
（五）被请求国正在对请求所涉及的同一犯罪嫌疑人或者被告人就同一犯罪进行刑事诉讼，或者已经终止刑事诉讼，或者已经作出终审判决；
（六）被请求国认为，执行请求将损害本国主权、安全、公共秩序或者其他重大公共利益，或者违背本国法律的基本原则。
二、缔约国均为当事方的任何国际条约、公约或者协定不认为是政治犯罪的行为，不得被视为政治犯罪。
三、如果提供协助将会妨碍正在被请求国进行的侦查、起诉或者其他诉讼程序，被请求国可以推迟提供协助。
四、在根据本条拒绝或者推迟提供协助前，被请求国应当考虑是否可以在其认为必要的条件下准予协助。请求国如果接受附条件的协助，则应当遵守这些条件。
五、被请求国如果拒绝或者推迟协助，应当将拒绝或者推迟的理由通知请求国。
第四条 请求的形式和内容
一、请求应当以书面形式提出，并且由请求机关签署或者盖章。在紧急情形下，被请求国可以接受其他形式的请求，请求国应当随后迅速以书面形式确认该请求，但是被请求国另行同意的除外。
二、请求应当包括以下内容：
（一）请求所涉及的侦查、起诉或者其他诉讼程序的主管机关的名称；
（二）对于请求所涉及的案件的性质、事实概要以及所适用的法律规定的说明；
（三）对于请求提供的协助、协助目的以及与案件相关性的说明；
（四）希望请求得以执行的期限。
三、在必要和可能的范围内，请求还应当包括以下内容：
（一）关于被取证人员的身份和居住地的资料；
（二）关于受送达人的身份、居住地以及该人与诉讼的关系的资料；
（三）关于需查找或者辨别的人员的身份及下落的资料；
（四）关于需勘验或者检查的场所或者物品的说明；
（五）希望在执行请求时遵循的特别程序及其理由的说明；
（六）关于需搜查的地点和需查询、冻结、扣押的财物的说明；
（七）保密的需要及其理由的说明；
（八）关于被邀请前往请求国境内作证或者协助调查的人员有权得到的津贴和费用的说明；
（九）有助于执行请求的其他资料。
四、被请求国如果认为请求中包括的内容尚不足以使其处理该请求，可以要求提供补充资料。
五、根据本条提出的请求和辅助文件，应当附有被请求国文字的译文。
六、根据本协定转递的任何文件，不要求任何形式的认证。
第五条 请求的执行
一、被请求国应当按照本国法律及时执行协助请求。
二、被请求国在不违背本国法律的范围内，可以按照请求国要求的方式执行协助请求。
三、被请求国应当将执行请求的结果及时通知请求国。如果无法提供所请求的协助，被请求国应当将原因通知请求国。
第六条 保密和限制使用
一、如果请求国提出要求，被请求国应当对请求，包括其内容和辅助文件，以及按照请求所采取的行动予以保密。如果不违反保密要求则无法执行请求，被请求国应当将此情况通知请求国，请求国应当随即决定该请求是否仍然应当予以执行。
二、如果被请求国提出要求，请求国应当对被请求国提供的资料和证据予以保密，或者仅在被请求国指明的条件下使用。
三、未经被请求国的事先同意，请求国不得为了请求所述案件以外的任何其他目的使用根据本协定所获得的资料或者证据。
第七条 送达文书
一、 被请求国应当根据本国法律并依请求，送达请求国递交的文书。但是对于要求某人作为被告人出庭的文书，被请求国不负有送达的义务。
二、 被请求国在完成送达后，应当向请求国出具送达证明。送达证明应当包括送达日期、地点和送达方式的说明，并且应当由送达文书的机关签署或者盖章。如果无法完成送达，则应当通知请求国，并且说明原因。
第八条 调取证据
一、 被请求国应当根据本国法律并依请求，调取证据并移交给请求国。
二、 如果请求涉及移交文件或者记录，被请求国可以移交经证明的副本或者影印件；在请求国明示要求移交原件的情况下，被请求国应当尽可能满足此项要求。
三、 在不违背被请求国法律的前提下，根据本条移交给请求国的文件和其他资料，应当按照请求国要求的形式予以证明，以便使其可以依请求国法律得以接受。
四、 被请求国在不违背本国法律的范围内，应当同意请求中指明的人员在执行请求时到场，并允许这些人员通过被请求国司法人员向被调取证据的人员提问。为此目的，被请求国应当及时将执行请求的时间和地点通知请求国。
五、根据本协定被要求作证的人员，如果被请求国法律允许该人在被请求国提起的诉讼中的类似情形下不作证，可以拒绝作证。
第九条 安排有关人员作证或者协助调查
一、被请求国应当根据请求国的请求，邀请有关人员前往请求国境内出庭作证或者协助调查。请求国应当说明将向该人支付的津贴、费用的范围。被请求国应当将该人的答复迅速通知请求国。
二、请求国邀请有关人员到其境内出庭的文书送达请求，应当在不迟于预定的出庭日六十天前递交给被请求国。在紧急情形下，被请求国可以同意在较短期限内转交。
第十条 移送在押人员以便作证或者协助调查
一、经请求国请求，被请求国可以将在其境内的在押人员临时移送至请求国境内以便出庭作证或者协助调查，条件是该人同意，而且缔约国已经就移送条件事先达成书面协议。
二、如果依被请求国法律该被移送人应当予以羁押，请求国应当对该人予以羁押。
三、作证或者协助调查完毕后，请求国应当尽快将该被移送人送回被请求国。
四、为本条的目的，该被移送人在请求国被羁押的期间，应当折抵在被请求国判处的刑期。
第十一条 证人和鉴定人的保护
一、请求国对于到达其境内的证人或者鉴定人，不得由于该人在入境前的任何作为或者不作为而进行侦查、起诉、羁押、处罚或者采取其他限制人身自由的措施，也不得要求该人在请求所未涉及的任何侦查、起诉或者其他诉讼程序中作证或者协助调查，除非事先取得被请求国和该人的同意。
二、如果上述人员在被正式通知无需继续停留后四十五天内未离开请求国，或者离开后又自愿返回，则不再适用本条第一款。但是，该期限不包括该人由于本人无法控制的原因而未离开请求国领土的期间。
三、对于拒绝根据第九条或者第十条作证或者协助调查的人员，不得由于此种拒绝而施加任何刑罚或者采取任何限制其人身自由的强制措施。
第十二条 查询、搜查、冻结和扣押
一、被请求国应当在本国法律允许的范围内，执行查询、冻结、搜查和扣押作为证据的财物的请求。
二、被请求国应当向请求国提供其所要求的有关执行上述请求的结果，包括查询或者搜查的结果，冻结或者扣押的地点和状况以及有关财物随后被监管的情况。
三、如果请求国同意被请求国就移交所提出的条件，被请求国可以将被扣押财物移交给请求国。
第十三条 向被请求国归还文件、记录和证据物品
请求国应当根据被请求国的要求，尽快归还被请求国根据本协定向其提供的文件或者记录的原件和证据物品。
第十四条犯罪所得和犯罪工具的没收
一、被请求国应当根据请求，努力确定犯罪所得或者犯罪工具是否位于其境内，并且应当将调查结果通知请求国。在提出这种请求时，请求国应当将其认为上述财物可能位于被请求国境内的理由告知被请求国。
二、如果根据本条第一款，涉嫌的犯罪所得或者犯罪工具已被找到，被请求国应当根据请求国的请求，按照本国法律采取措施冻结、扣押和没收这些财物。
三、在本国法律允许的范围内及缔约国商定的条件下，被请求国可以根据请求国的请求，将上述的犯罪所得或者犯罪工具的全部或者部分或者出售有关资产的所得移交给请求国。
四、在适用本条时，被请求国和第三人对这些财物的合法权益应当依被请求国法律受到尊重。
第十五条 通报刑事诉讼结果
一、根据本协定提出协助请求的缔约国，应当根据被请求国的要求，向被请求国通报请求国提出的协助请求所涉及的刑事诉讼的结果。
二、缔约国应当根据请求，向另一缔约国通报其对该另一缔约国国民提起的刑事诉讼的结果。
第十六条 提供犯罪记录
如果在请求国境内受到刑事侦查或者起诉的人在被请求国境内曾经受过刑事追诉，则被请求国应当根据请求，向请求国提供有关该人的犯罪记录和对该人判刑的情况。
第十七条 交流法律资料
缔约国应当根据请求，相互交流各自国家现行的或者曾经实施的法律和司法实践的资料。
第十八条 费 用
一、被请求国应当负担执行请求所产生的费用，但是请求国应当负担下列费用：
（一）有关人员按照第八条第四款的规定，前往、停留和离开被请求国的费用；
（二）有关人员按照第九条或者第十条的规定，前往、停留和离开请求国的费用和津贴，这些费用和津贴应当根据费用发生地的标准和规定支付；
（三）鉴定人的费用和报酬。
二、请求国应当根据要求，预付由其负担的上述津贴、费用和报酬。
三、如果执行请求明显地需要超常性质的费用，缔约国应当相互协商决定可以执行请求的条件。
第十九条 其他合作基础
本协定不妨碍任何缔约国根据其他可适用的国际协议或者本国法律向另一缔约国提供协助。缔约国也可以根据任何其他可适用的安排、协议或者惯例提供协助。
第二十条 争议的解决
由于本协定的解释和适用产生的争议，应当通过协商解决。
第二十一条 时际适用
本协定适用于其生效后提出的请求，即使有关作为或者不作为发生于本协定生效前。
第二十二条 生效、修正和终止
一、本协定自通过外交途径收到关于完成各自宪法或者法律规定生效程序的最后一份书面通知之日起的三十天后生效。
二、本协定可以经缔约国书面协议随时予以修正。
三、任何缔约国可以随时通过外交途径，以书面形式通知终止本协定。终止自该通知发出之日后第一百八十天生效。
下列签署人经各自政府适当授权，签署本协定，以昭信守。
本协定于二00五年十二月九日订于里斯本，一式两份，每份均以中文、葡萄牙文和英文制成，三种文本同等作准。如遇解释上的分歧，以英文本为准。
中华人民共和国代表 葡萄牙共和国代表
张业遂 罗德里格斯