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城市房屋租赁管理办法

时间:2024-07-24 05:35:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8036
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城市房屋租赁管理办法

建设部


城市房屋租赁管理办法

1995年5月9日,建设部

《城市房屋租赁管理办法》已于一九九五年四月二十八日经第五次部常务会议通过,现予发布,自一九九五年六月一日起施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的,均应遵守本办法。
承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。

第二章 租赁合同
第九条 房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款;
(一)当事人姓名或者名称及住所;
(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任;
(十)当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁期限届满,租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新答订租赁合同。
第十一条 租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同;
(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

第三章 租赁登记
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:
(一)书面租赁合同;
(二)房屋所有权证书;
(三)当事人的合法证件;
(四)城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的,房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。

第四章 当事人的权利和义务
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利,并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先商得承租人同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复。不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金,违约的,应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的,必须征得出租人的同意,并答订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;
(一)将承租的房屋擅自转租的;
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
(四)拖欠租金累计六个月以上的;
(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
(六)租用承租房屋进行违法活动的;
(七)故意损坏承租房屋的;
(八)法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时,从其规定。

第五章 转租
第二十六条 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条 房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的,由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;
(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;
(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
(三)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的,由所在机关给予行政处分,情节严重、构成犯罪的,由司机机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁,参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门,直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自1995年6月1日起施行。


襄樊市人民政府关于印发《襄樊市城市道路管线井箱盖设施管理办法》的通知

湖北省襄樊市人民政府


襄樊政发[2006]19号

襄樊市人民政府关于印发《襄樊市城市道路管线井箱盖设施管理办法》的通知
各县(市)、区人民政府,各开发区管委会,市政府各部门:

现将《襄樊市城市道路管线井箱盖设施管理办法》印发给你们,请遵照执行。






二○○六年四月五日


襄樊市城市道路管线井箱盖设施管理办法

第一条 为加强城市道路各类管线井箱盖设施的管理,保护地下设施,保障城市道路完好、交通畅通和行人安全,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《城市市容和环境卫生管理条例》(国务院令第101号)、《城市道路管理条例》(国务院令第198号)和《湖北省城市道路管理实施办法》(省政府令第140号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市道路各类管线井箱盖设施的管理。

第三条 本办法所称城市道路是指城市供车辆、行人通行的,具备一定技术条件的道路、桥梁及其附属设施。

本办法所称城市道路各类管线井箱盖设施(以下简称井箱盖设施),是指在城市道路埋设的供水、排水、燃气、电力、通信、有线电视、网络、交通信号、市容环卫等各类地下管、线的井箱盖、井框、井圈、井篦子等设施。

第四条 襄樊市建设行政主管部门主管全市行政区域内城市道路井箱盖设施的管理、监督工作。

各县(市)、襄阳区和高新开发区、鱼梁洲开发区建设行政主管部门主管本行政区域内城市道路井箱盖设施的管理监督工作。

规划、公安、交通、技术监督等有关部门按照各自职责,配合做好井箱盖设施的管理、监督工作。

襄樊市市政管理处受市建委委托具体负责市区(指襄城区和樊城区)城市道路井箱盖设施的日常管理、监督、巡查,以及由市建设行政主管部门组织建设的城市道路排水井箱盖设施的维修、养护等工作。

第五条 任何单位和个人不得擅自移动、损毁井箱盖设施;不得在井箱盖设施上设置障碍物、建设建筑物(构筑物);不得擅自移动、损毁维护井箱盖设施时设置的防围警示标志;不得违法收购井箱盖设施。

第六条 城市建设行政主管部门及其委托管理机构应安排专人对市区城市道路上的井箱盖设施进行巡查,发现井箱盖设施移位、翻盖的,应立即采取相应措施使其复位;发现井箱盖设施丢失、损坏,属建设行政主管部门组织建设的城市道路排水井箱盖设施的,应在1小时内设置围档、警示标志或采取其他安全措施,并在24小时内修复;产权属其他单位的,应立即通知井箱盖设施权属单位进行处理,并在24小时内修复。

第七条 电力、通信、有线电视、网络、燃气、供水、排水、园林、公安、交通、消防的井箱盖设施,由其产权单位巡查、养护、维修。

广场、公共停车场等公共场所范围内的井箱盖设施,属于该公共场所的,由该公共场所的管理单位负责巡查、养护、维修;属于其他单位的,由该公共场所的管理单位协助看管,发现损坏、丢失等情况时,应及时告知相关产权单位进行维修。

有关单位、住宅小区和公民个人住所埋设在道路上的井箱盖设施,由其自行负责巡查、养护、维修。

第八条 工程建设单位应严格执行有关产品质量管理规定,安装的井箱盖设施应符合国家规定的质量标准,并印制行业或专业标志;井箱盖设施施工必须执行国家或地方有关设计和施工技术规范,井体顶面与周围路面要齐平,相对高差要符合有关行业技术规范;井箱盖设施应完好无翻盖,确保行人、车辆通过时无响动、不移位。

相同类别的井箱口应按同一标准设计建造,安装、更换井箱盖设施应执行国家及行业标准,相同类别实行同一规格,倡导使用同一样式。

对不符合质量标准、达不到设计和施工技术规范要求的各类井箱盖设施,城市建设行政主管部门应责令建设单位及时修改设计。

第九条 建设单位在道路建设施工中,应当负责在建道路井箱盖设施的管护工作。

建设单位在道路上设置的检查井、雨水井等工程竣工后,应当通知城市建设行政主管部门参与验收,验收合格后方可使用。未办理验收交接手续的工程,其井箱盖设施由建设单位负责维护和管理;特殊情况下,未经验收需交付使用的,建设单位应履行交接手续,交接后的井箱盖设施由接管单位按交接权限负责管理;因施工质量问题导致井箱盖设施存在缺陷的,建设单位或施工单位应负责维修、更换。

第十条 井箱盖设施产权单位应遵守以下规定:

(一)建立并执行井箱盖设施的日常管理、巡查、养护和维修责任制度,对巡查、养护、维修等情况进行登记备查,并接受城市建设行政主管部门及其委托管理机构的监督检查。有关管理人员发现井箱盖设施丢失、损坏的,应当立即采取排险措施,并在24小时内修复;

(二)接到井箱盖设施丢失、损坏、移位、翻盖等督办、报修通知后;须在1小时内到达现场,同时设置围档、警示标志或采取其他安全措施,并在24小时内修复;

(三)建立井箱盖设施管理档案,并将现有井箱盖设施设置地点、数量以及新建、改建、废弃井箱盖设施等资料,报送城市建设行政主管部门及其委托管理机构备案。

第十一条 因井框不稳定、损坏或者因井室渗漏引起井框周边路面破损、井框高程超标等,由产权单位按照技术规范要求及时维修、调整。

第十二条 因井箱盖设施丢失、损坏,产权单位在规定时间内未采取有效安全措施的,为保护市政公用设施安全和保证车辆、行人通行安全,城市建设行政主管部门及其委托管理机构有权对丢失、损坏的井箱盖设施采取先行补装、更换等安全措施,所需的费用由产权单位承担。

第十三条 任何单位和个人都有权对丢失、损坏、盗卖井箱盖设施的现象或行为进行反映或举报,有关单位应当及时查处。

第十四条 凡对盗窃、违法收购、损毁井箱盖设施等违法犯罪行为进行举报的,经查实,有关单位可对第一举报人给予一定奖励。

第十五条 违反国家和本办法有关规定,擅自移动井箱盖设施或在其上设置障碍物、建筑物(构筑物)的,由有关部门依照《城市市容和环境卫生管理条例》(国务院令第101号)、《城市道路管理条例》(国务院令第198号)的规定予以处罚。

第十六条 违反国家和本办法有关规定,产权单位对井箱盖设施缺损不及时补缺或修复的,由相关管理部门依据《城市道路管理条例》(国务院令第198号),视情节轻重,处以20000元以下罚款。

第十七条 盗窃、损毁井箱盖设施的,由公安机关依照《治安管理处罚法》,处5日以下拘留或者500元以下罚款;情节严重的,处5日以上10日以下拘留,可以并处500元以下罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;造成损失的,依法承担赔偿责任。

违法收购井箱盖设施的,由公安机关依照《治安管理处罚法》,处500元以上1000元以下罚款;情节严重的,处5日以上10日以下拘留,并处500元以上1000元以下罚款。

第十八条 违反国家和本办法有关规定,未在城市道路井箱盖设施施工现场设置明显标志和安全防围标志设施的,由相关管理部门依据《城市道路管理条例》(国务院令第198号),视情节轻重,处以20000元以下罚款,或由公安机关依照《治安管理处罚法》,处5日以下拘留或者500元以下罚款;情节严重的,处5日以上10日以下拘留,可以并处500元以下罚款。

对故意损毁、移动防围警示标志的,由公安机关依照《治安管理处罚法》,处5日以下拘留或者500元以下罚款;情节严重的,处5日以上10日以下拘留,可以并处500元以下罚款。

第十九条 城市建设行政主管部门及其委托管理机构负责管理、巡查、养护、维修井箱盖设施的工作人员,未按照规定履行职责的,尚不构成犯罪的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第二十一条 本办法自2006年5月5日起施行。



统一合同法制订中的若干疑难问题探讨(上)

2000年11月24日 14:13 王利明

合同法作为调整交易关系、维护交易秩序的法律,是市场经济最基本的法律规则。自1981年我国《经济合同法》颁布以来,立法机关先后制定了《涉外经济合同法》和《技术合同法》,从而形成“三足鼎立”的合同立法局面。围绕这三个合同法律,国务院及各部委又先后制定了一大批合同条例及规章,1986年《民法通则》的制定,标志着我国债和合同立法在走向完善过程中迈出了坚实的一步。然而,由于现行“三足鼎立”的合同立法,彼此间存在着内容重复、不协调甚至相互矛盾的现象,尤其是缺乏规范合同关系的一些最基本的规则和制度。因此,我国合同立法还极不适应我国市场经济发展和法治建设的需要,有鉴于此,立法机关决定制定一部统一的合同法,使“三足鼎立”的合同立法趋于统一和完善。〔1〕 笔者在参与这项举世瞩目的、浩大的立法过程中,结合有关学说和司法实践,曾对一些统一合同法立法中遇到的疑难问题进行了思考,现将部分不成熟的想法发表于此,以求教于读者诸君。

一、关于合同的概念

合同概念的探讨是统一合同法的制订首先应解决的课题。讨论合同的概念并不在于单纯获得某种学理上和逻辑上的满足,而主要在于明确统一合同法的规范对象和内容。换言之,鉴于合同已广泛用于社会生活的各个方面和各个领域,我国需要首先考虑统一合同法中的合同概念是什么?它应当包括哪些合同、规范哪些合同关系?

目前,我国理论界和实务界对合同的概念在适用范围上存在三种不同的观点:一是广义的合同概念。此种观点认为,合同是指以确定各种权利与义务为内容的协议。换言之,只要是当事人之间达成的确定权利义务的协议均为合同,不管它涉及哪个法律部门和何种法律关系。因此,合同除应包括民法中的合同外,还包括行政法上的行政合同、劳动法上的劳动合同、国际法上的国家合同等。二是狭义的合同概念。此种观点认为,合同专指民法上的合同,“合同(契约)是当事人之间确立、变更、终止民事权利义务关系意思表示一致的法律行为”。〔2 〕因此,凡是以确定民事权利和义务为内容的协议可称为合同。至于行政法、劳动法、国际法等法律中的合同,虽然名为合同,但和民事合同应该作严格区分。三是最狭义的合同概念,此种观点认为,《民法通则》第85条关于“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议”的规定,并非认为合同统指所有民法上的合同。此处所称的“民事关系”应仅指债权债务关系。因为《民法通则》将合同规定在“债权”一节,且明定合同为发生债的原因(第84条);我国民法不承认有所谓“物权行为”;在我国法律中非发生债权和债务关系的合意,如结婚和两愿离婚等,均不称其为合同。〔3〕因此合同只能是债权合同。〔4〕

我们认为,讨论合同的概念首先应当明确合同主要是反映交易的法的形式。〔5〕正如马克思所指出的, “这种通过交换和在交换中才产生的实际关系,后来获得了契约这样的法的形式”。〔6 〕所谓交易乃是指独立的、平等的市场主体就其所有的财产或利益进行的交换。交易包括了商品的转手、财物的互易、利益的交换等各种方式,其法律形式就是合同。如果将合同限定为主要反映发生在民事主题之间的交易关系的形式方面,那么反映行政关系的行政合同,劳动关系的劳动合同等,因其不是对交易关系的反映,因此不属于我们所说的合同的范畴。正是从这个意义上,我们不赞成使用广义的合同概念。尤其应当看到,如果在统一合同法中采纳广义的合同概念,则根本不能确定该法特定的规范对象和内容,统一合同法也将成为无所不包的、内容庞杂、体系混乱的法律,这显然是不可取的。

最狭义的合同概念将合同视为民法的范畴,这无疑是正确的,但这一观点将合同仅限于债权合同,认为合同只是发生债权债务关系的合意,显然将合同的定义限定得过于狭窄,如采纳此概念将会严格限制统一合同法的规范对象,并使许多民事合同关系难以受到合同法的调整。具体来说,第一,在我国现行立法和司法实践中,许多合同如抵押合同、质押合同、国有土地使用权出让合同、承包合同等,并非债权合同。由于这些合同旨在设立、变更、移转物权,因此在德国法中称为物权合同。我国民事立法和司法实践虽不承认物权合同的概念,但许多学者也认为这些合同确实具有不同于一般债权合同的特点。〔7 〕假如因为这些合同非为债权合同而不应作为合同对待,且不应受统一合同法调整,显然是不妥当的。因为这些合同本质上仍然是反映交易关系的,理所当然应受到合同法的调整。第二,在民法中,一些共同行为如合伙合同、联营合同等,也不是纯粹的债权合同。早在1892年,德国学者孔兹(Kun-ze)就已提出,应将契约行为和合同行为分开,双方法律行为称为契约,而共同行为(如合伙合同)则称为合同。我国一些旧学者也曾指出了合同行为不同于一般契约行为的特点。〔8〕我们认为,合伙合同、 联营合同等不同于一般的债权合同之处在于,当事人订立这些合同的目的不在于发生债权债务关系,而在于确定共同投资、经营或分配盈余等方面的关系。然而,由于这些合同本质上仍然是反映交易关系的,因此当然应受合同法的调整。第三,随着社会经济生活的发展,许多新的合同关系将应运而生,为了使各种新的合同均纳入合同法的调整范围,就必须扩大民事合同的内涵及合同法的适用范围,而不能将合同仅限于债权合同的范畴。多年来,我国司法实践坚持认为承包合同应适用合同法的规则(已被实践证明是可行的、必需的),足以说明了这一问题。

总之,我们认为,《民法通则》第58条关于“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议”的规定,实际上是采纳了狭义的合同概念,这一概念是科学的、合理的。统一合同法应继续采纳这一概念,而将各种反映平等主体之间以民事权利义务为内容的协议纳入统一合同法规范的对象之中。

二、关于合同自由原则

所谓合同自由,是指当事人依法享有缔结合同、选择相对人、选择合同内容、变更和解除合同、确定合同方式等方面的自由。在西方国家的合同法中,合同自由是合同法的最基本的原则。然而,我国合同立法是否已经采纳或应当采纳这一原则,学者对此曾有不同看法。

应当看到,我国自集中型的经济管理体制建立以来,由于强化指令性计划的管理和对经济的过多的行政干预,合同法律制度中一直强调以计划原则为主,合同自由原则基本上被摒弃。1981年的《经济合同法》虽强调当事人在订立合同中应遵循自愿、平等、协商互利原则,但该法仍强调合同在订立、履行、变更、解除等许多方面都必须遵守国家计划,或接受国家行政机关的干预。可见,该法并未真正体现合同自由原则。据此,我国许多合同法教科书也只承认自愿和协商一致原则,而不承认合同自由原则。〔9〕

我们认为,统一合同法中应明确确认合同自由原则,并将其充分体现在各种合同法律制度和规范之中。而现行合同立法中所确认的平等、协商、等价有偿的原则尽管体现了合同自由的精神,但并未概括合同自由的全部内容。合同自由不仅仅体现在合同的订立方面,而且还应当体现在合同的内容和形式的确定、合同的变更和解除,合同的转让乃至于违约的补救等许多方面。

为什么我国统一合同法应将合同自由作为一项基本原则?我们认为,确立合同自由原则是巩固改革成果,发展市场经济的根本需要。改革以来,随着指令性计划的适用范围的缩小,企业自主权的扩大,当事人所享有的合同自由也日益受到尊重。1993年,立法机关修改原《经济合同法》,其中一项重要目的就是要确认改革以来在扩大当事人合同自由方面的成果。例如,修改后的《经济合同法》对原《经济合同法》涉及计划的10个条文删除了大部分条文中关于计划的规定,仅保留2 条关于计划的规定。尤其是将原来的第四条关于“订立经济合同,必须遵守国家的法律,必须符合国家政策和计划的要求”改为“订立经济合同,必须遵守国家的法律、行政法规”,将原第七条关于“违反法律和国家政策、计划的合同”为无效合同的规定改为“违反法律、行政法规的合同”为无效合同。这就意味着,我国合同法已不再将计划原则作为其基本原则。为了减少政府对合同关系的不必要干预,修改后的《经济合同法》也尽量减少了政府对合同干预的权力。可见,《经济合同法》修改的基本宗旨之一即在于扩大合同当事人所享有的合同自由。这显然是改革和发展市场经济所必须的。发展市场经济的前提是尊重市场主体所应享有的合同自由,当事人所享有的合同自由越充分,市场主体的能动性和自主性越强,则交易将越活跃,市场也将随之得到发展,社会财富也将因此而增长。所以,合同自由是市场经济条件下交易关系发展的基础和必备条件,而以调整交易关系为主要内容的合同法当然应以此作为其最基本的原则。可以这样说,检验统一的合同法是否反映了我国市场经济现实需要的一个重要标准在于是否在内容上确认了合同自由原则。

合同自由作为合同法上一项最基本的原则,应该在整个合同法规范和制度中得到体现,统一合同法贯彻合同自由原则,重点应解决如下问题:第一,在合同的成立和效力的认定方面,应尽量减少政府的行政干预。例如,不应规定合同的行政管理机关并使之享有确认合同效力的权力,对行政机关监督检查合同的权力也应作严格限制,以防止政府机关随意限制和干涉当事人的合同自由。第二,在合同内容的确定方面,应充分尊重当事人的意志自由,除了一些依据法律的规定和合同的性质决定所必须具备的条款以外,不能因为合同中不具备某些条款(如违约责任条款等),便简单地宣告合同无效。第三,在合同形式的确定方面,除了那些依据法律规定需要审批、登记的合同必须采取书面形式以外,对口头合同的效力不应一概予以否认。只要当事人能够举证证明合同关系的存在和具体的合同内容,或者双方都承认合同关系及其内容的存在,则应当确认该口头合同的效力。第四,在合同的解除方面,应允许当事人在订约时约定合同解除权,在合同生效后,如果出现了约定的解除条件,允许享有解除权的一方通过行使约定解除权而解除合同。第五,在违约责任方面,应当充分尊重当事人约定的违约金和损害赔偿条款的效力。如果约定的违约金与法定违约金不符,只要约定的数额并不是过高或过低,则应认为该约定有效。

三、关于合同的相对性

与合同的概念和合同自由原则联系在一起的是合同的相对性规则。合同作为当事人之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议,只能发生在自愿订立合同的特定主体之间,这就产生了合同相对性规则。

所谓合同相对性,在大陆法中通常被称为债的相对性,它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方基于合同提出请求或提起诉讼。与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼,也不应承担合同的义务或责任,非依法律或合同规定,第三人也不能主张合同上的权利。

统一合同法中是否应当强调合同的相对性规则,这是一个值得探讨的问题。许多学者对这一规则的重要性提出了怀疑,因为这一规则已经受到许多限制。一方面,由于债的保全制度的设立,使合同关系产生了对外效力,能够使合同债权对第三人产生法律约束力。另一方面,随着现代产品责任的发展,许多国家的法律和判例为保护消费者的利益,扩大了合同关系对第三人的保护,要求产品的制造者和销售者对与其无合同关系的第三人(如产品使用人、占有人等)承担担保义务和责任。如德国法中的“附保护第三人的契约”、法国法中的“直接诉权”制度、美国法中的“担保责任”的,都已突破了合同相对性规则。那么,合同相对性作为一项重要规则是否有必要在合同法中予以确认,确实值得探讨。我们认为,合同的相对性是由合同的本质特征以及合同自由原则决定的,作为一种民事法律关系,合同关系不同于其他民事法律关系的物权关系的重要特点在于合同的相对性。合同债权的相对性与物权的绝对性原理,不仅确定了债权与物权的一项区分标准,而且在此基础上形成了债权法与物权法的一些重要规则。例如,债权法中有关债的设立、变更、移转制度均应适用债的相对性规则,而物权法中的登记制度,物上请求权等制度是建立在物权的绝对性基础上的。可见,不理解债权的相对性,也就不可能理解债权法与物权法的各自特点及内在体系。

尤其应当看到,合同债权的相对性与物权的绝对性,决定了侵权行为法的内容、体系及与合同法的根本区别。由于合同债权乃是相对权,而相对权仅发生在特定人之间,它不具有“社会典型公开性”(Sozia-loypisch offenkundig keig), 尤其是权利的实现须借助于义务人的履行义务的行为,因此合同权利人只能受到合同法的保护。而物权作为一种绝对权,能够而且必须借助于侵权法的保护才能实现,所以物权乃是侵权法的保障对象。侵权法正是在对物权等绝对权的保证基础上,形成了自身的内容和体系。如果否定合同相对性将对民法的内在体系构成威胁。

从我国司法实践来看,确有必要强调合同相对性规则。目前,在许多涉及到第三人的合同案件中,合同相对性规则常常未得到严格遵守。例如,某些地方法院因受地方保护主义影响,为保护本地当事人的利益,责令对合同当事人无任何返还和赔偿义务或与争议的标的无直接牵连的人作为第三人,并责令其代替债务人履行债务或承担违约责任。所以强调合同相对性规则,对于司法实践中正确确定责任主体,依法处理合同纠纷,十分必要。

我们认为,在统一合同法中确认合同相对性,首先应当认识到合同相对性规则作为合同法的重要内容,在整个合同法中均应得到体现,从这一意义上说,合同相对性乃是合同法的一项重要原则。然而,由于合同相对性并不是一种抽象的准则,而是规范交易活动的极为重要的具体的行为准则,从而与原则又有区别。那么,统一合同法应确立哪些具体的合同相对性规则?我们认为至少应当包括以下规则:第一,除法律另有规定外,合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼,而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求和诉讼。第二,除法律或合同另有规定外,合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。第三,任何合同当事人未征得第三人的同意,不得为其设定合同上的义务。第四,合同中的债务人应对其法定代理人或辅助其履行合同债务的其他人在辅助履行义务中的过错行为负责。第五,在因第三人的行为造成合同债务不能履行或不完全履行的情况下,债务人仍应首先向债权人承担违约责任,然后再向第三人追偿。第六,债务人只能向债权人承担违约责任,而不应向国家或第三人承担违约责任。第七,除法律和合同另有规定外,第三人代替债务人履行债务,因第三人的过错造成债务不履行或不适当履行,仍应由债务人向债权人承担违约责任。

四、关于合同正义原则

制定一部21世纪的统一合同法,不仅仅应适应市场经济的发展需要,确认合同自由原则,同时,也应根据合同法的发展趋势,在借鉴发达国家和地区的先进的立法经验和判例学说的基础上,确认合同正义原则。

所谓合同正义,又称为契约正义,按照王泽鉴先生的观点,契约正义系属平均正义,以双务契约为其主要适用对象,强调一方给付与他方的对待给付之间,应具等值性。〔10〕这一观点实际上是将合同正义等同于等价或对价的概念,虽不无道理,但对合同正义的内容的理解未免过于狭窄。合同正义既然是公平、平等、公正等伦理和道德观念的集中体现,因此,它不应该仅仅限于经济上的等价,还应当包括其它方面的内容。正如美国著名的哲学家罗尔斯所指出的,正义的原则是一种公平的协议或契约的结果。〔11〕所谓合同正义,是指契约当事人应在平等自愿的基础上缔约和履约,合同的内容应体现公平和诚实信用原则的要求,合同当事人一方不能滥用其经济实力或权利而损害另一方利益。