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论WTO框架内电子商务规制现状及其发展趋势/陈永

时间:2024-06-28 04:52:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9562
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论WTO框架内电子商务规制现状及其发展趋势

陈永


内容摘要:电子商务作为一种新型的商业运行机制对国际贸易关系产生了重大的影响。以WTO为基础的多边贸易体制对电子商务的努力未能取得令人满意的成果。尽管如此,现行WTO法律体系中有大量规则与电子商务的规制和发展联系密切。因此在WTO框架中进一步完善这些规则将会大大促进全球电子商务的发展。
关键词: 电子商务 WTO 现状 发展趋势


电子商务是以电子方式进行交易,提供服务的一种新型的商业运行机制。随着信息技术的普及,跨国经济活动的空前繁荣,电子商务对经济运行的影响力势必会超出一国的范围,进入国际层面,从而对国际贸易流转产生巨大的影响。作为国际贸易关系支柱的世界贸易组织一直对电子商务这一新课题予以了极大的关注。1998年的第二届贸易部长会议通过了关于电子商务的共同宣言,宣言对网上交易实行临时免税的作法。除此之外,会议还决定在个相关的理事会下,开展一个针对电子商务的工作计划(Work Program For Electronic Commerce)。
然而由于西雅图会议的失败及其他原因,这个工作计划的成果未能进入正式的谈判议程中,而只停留在有关的会议记录和咨询报告中。可以说WTO成立以来这么多年,直接针对电子商务所采取的动议未能取得实际的成果。但即便如此,乌拉圭回合的最后文件以及以后达成的其他协议中已经包含了大量调整和促进全球电子商务的规则。本文就试图探讨WTO现行法律体系中有关电子商务规定,并对在WTO框架内进一步促进电子商务发展需如何完善这些规则作一前瞻性分析。
一.GATT与电子商务
GATT作为当前国际货物贸易的法律框架,对电子商务的运行依然有着巨大的影响力。由于电子商务中相当大的一部分属于通过电子媒介寻找交易伙伴、缔结合约,但仍然以实物形式进行交付的。对于这部分交易,GATT的法律规则仍然适用。所以在GATT的框架下进一步削减关税,促进贸易自由化,可以进一步释放电子商务的巨大潜能。
除了GATT的这种整体促进作用外,GATT下属的《信息技术协议》(Information Technology Agreement, 以下简称ITA)为全球电子商务的开展奠定了牢固的物质基础。电子商务的发展离不开其硬件基础,即电脑、网络设备等信息技术产品。1997年3月缔结的ITA规定个参加方自1997年7月1日到2000年1月1日将主要的信息技术产品的关税降为零。在该协议中还列出了一份经各方一致公认的信息技术产品分类清单。
ITA对电子商务的发展具有重要的意义。协议的50个参加国几乎覆盖了全球信息技术产品贸易的95%。而且ITA总各参加国所作的关税减让承诺是必须服从与最惠国待遇原则的,也就是说非ITA的参加国也可享受到ITA参加国信息技术产品的关税减让所带来的利益。
另一方面,ITA的谈判程序对WTO重新启动电子商务的工作也是有着重要的借鉴意义的。在一个重要的技术领域,要想启动一个新的贸易回合来进行谈判,操作的难度较大。而ITA在参加国有限的情况下,由参加国在贸易回合之外进行谈判,自行进行关税减让的承诺,将这种承诺置于最惠国待遇原则的控制之下,这样不但ITA的参加国而且非参加国都可以享受到关税减让带来的贸易福利。因此,相应的贸易政策能够更快的在全球范围内得到实施,而没必要经过冗长的贸易回合谈判。 这种ITA的模式无疑对以后的电子商务协议指明了切实可行的方法。
虽然ITA在全球电子商务中的基础性作用已经得到确认,但ITA中仍有一些不足之处需要完善:
(1)参加国范围不广。虽然ITA包括了全球95%的信息技术产品贸易,但50个参加国大部分是发达国家,所以ITA仍须进一步拓广参加国的范围,争取吸收更多的发展中国家,这样才更符合电子商务全球化的特征;
(2)对新技术产品反应迟钝。尽管ITA明确规定信息技术产品的清单需要不断更新。但是1997、1998年的更新计划由于成员方不能达成一致而搁浅。这就造成了电子商务中出现的许多新技术产品不能进入ITA的管辖范围,这样势必造成电子商务发展的障碍。
(3)信息技术产品贸易中的非关税壁垒日渐增多。如进口许可、国内管制欠缺透明度、技术标准认证的昂贵费用,这些都是电子贸易的阻碍。

二.GATS与电子商务
相对与GATT来说,GATT和电子商务有着更密切的联系。因为电子商务中的大部分内容都与GATS有关。首先是作为电子商务运行必不可缺的电讯服务和因特网接入服务(这两点通常被结合在一起讨论)。另外,能以数字方式提供的内容服务,如咨询服务,法律服务,视听产品提供服务等。由于对后者没有特别的协议规定,主要见诸于各国的具体承诺表,所以电讯服务和因特网接入服务是这里的讨论重点。
电子商务作为一种以网上电子交换形式为基础的商业机制,必须以因特网为依托,以电讯系统为其信息交流的渠道。但是电讯服务,因特网接入服务一般在大多数国是由垄断机构控制着市场,属于各国不轻易开放的领域。即使有国家承诺开放市场,如果不能建立非歧视性,透明的国内管制机制,市场开放的承诺依然是一纸空文。 因此在电讯,因特网接入服务领域建立起良好竞争机制对电子商务的发展至关重要。
GATS第8条
GATS的第8条“垄断及专营服务提供者”对这个问题作出了一些规定。第8条明确“各成员方应确保在其境内的任何垄断服务提供者,在相关的市场上提供垄断服务方面,不得采取与本协定第2条有关该成员方的责任,及其承担的特定义务规定不一致的行为”。第8条还规定“当成员方的垄断服务提供者,根据该成员方承担的特定义务,不论是直接或通过其分支机构在其垄断权范围之外参与提供者服务的竞争时,该成员方应确保其服务提供者在镜内不滥用其垄断地位,不进行与其承担义务不相一致的行动。”这些规定对电子商务具有两点重大意义。
1. 在没有开放基础电信领域但却对因特网接入服务做出具体的开放承诺的
WTO成员国,依据GATS第8条该过应确保处于垄断地位的电信服务商不得对各参与竞争的外国接入服务商实行歧视待遇。即这些因特网服务商应能平等地,不受歧视的享有使用或租用公共电信网络的权利。
2. WTO成员国的因特网接入服务独占经营者不得滥用这一独占经营的地位
只能将其限定在特定的服务领域内。因此在其他与因特网有关的服务领域就可以排除了这种垄断独占地位的干扰,这一点为电子商务的发展扫清了不少的障碍。
《电讯附件》
除了GATS第8条外,乌拉圭回合最后文件中,GATS有一个《电信附件》(Telecommunication Annex)。该附件规定各成员方应保证任何其他成员方的任何服务提供人获得合理与不歧视对待的条件下,进入并使用公共电讯传输网络与服务。这一规定并非是电信服务市场准入的承诺而是保证在其他服务门类内已经得到承诺的服务能够使用必要的电信网络。例如,一国在其承诺表中开放了保险市场,则外国的保险服务提供商就可以获准使用该国的公用电信网络服务。所以可以把《电信附件》看作是向其他门类服务提供者开出的一张总保险单,保证他们进入WTO成员方的电信网络,得到所需服务。 这一点对于电子商务非常重要,即使电信市场开放未能达成协议,电子商务的其他方面的服务内容(因特网内容服务、电子货物贸易等)依旧可以在一国的公用电信网络上进行。
GATS第四议定书和《参照文件》
WTO对电信服务自由化的努力并未止步于《电信附件》。1997年达成的《基础电信协议》(又称GATS第四议定书)进一步推进了基础电信领域内的市场开放。该协议涵盖了90%全球基础电信贸易。一般情况下,各国提供因特网接入服务的大部分为政府性、公共性机构,或者是具有垄断地位的机构。因此,第四议定书大大放开了基础电信领域内的竞争,对电子商务有着不可估量的影响。
在第四议定书的谈判过程中,各国除了达成市场准入的承诺外,还达成了一个《参照文件》(Reference Paper)。谈判方在这个文件中对基础电讯服务的国内管制(domestic regulation)做出了“附加承诺”。《参照文件》的目标是为市场准入和外国投资的具体承诺的真正有效实施,在国内法上提供了不可少的保障,把这种保障与WTO体制挂钩,以便遇有不予实行时诉诸于WTO争端解决机制。《参照文件》明确定义了电讯领域的一些专门术语,如果基本设备(essential facilities)主要服务提供人(major supplier)等。比较详尽的规定了各种竞争行为,如交叉补贴(cross-subsidization)利用从竞争者那里获得信息,扣留技术与商业信息等。这些规则为电讯服务创造了一个良好的市场竞争环境,对GATS第8条的规定是一种重要的补充与发展。 《参照文件》为基础电信市场构建了一个公平,透明,高效的市场竞争框架,这一点对电子商务的发展有着重要的意义。
继续完善GATS的规定,促进电子商务的发展
(一)进一步加强市场开放的承诺
GATS第一次在全球范围内对服务贸易确立了规范的框架,可以算得上是乌
拉圭回合得最大成果。但是,GATS中的具体服务门类得开放程度却是不能令人满意得。即使是发达国家也只对其服务门类的一半作出开放承诺。而这些开放承诺中也只有一半是允许自由市场准入的。至于电子商务所涉及的领域,电讯服务、内容服务(法律咨询服务、视听产品提供服务等)尚有着巨大的市场开放潜力可以挖掘。
具体就电讯服务领域来看,有一些地方需要继续改进:
1.电子商务立法的一条重要原则就是确立技术中立性原则。 但是在第四议定书各国作出的具体承诺中,这一原则未能很好的贯彻。例如,有的国家承诺开发能够电话服务市场,但只允许几种特定的技术(卫星、无线通信)至于以其它技术为支持的电话服务不予开放。这就是同技术中立性原则相悖的。
2.第四议定书中只有十个国家承诺开放因特网服务市场, 这对于全球电子商务的开展是远远不够的。
3.随着信息技术的发展,新兴的与因特网相关的服务方式 能否按照传统的服务分类进行定位成为疑问。
4.无论是《电信附件》还是第四议定书,都是以发达国家为主,发展中国家参与的程度太低。
(二)协调国内管制
GATS第6条第1款规定“在已作出具体承诺的部门中,每一成员应保证所有影响服务贸易的普遍适用的措施以合理、客观、公正的方式实施。”这一规定的目的在与是GATS的各种具体承诺不会被各国保护性的国内管制规则产生的负面效应所吞噬。随着贸易自由化的进一步推进,更多是具体承诺将以“跨境提供”(cross-border supply)的模式进行。在这种情况下,国内管制与各服务门类的具体承诺之间的矛盾将会加剧。举例来说,一个在网上提供服务的保险公司,其客户遍布五十多个国家,但保险公司提供的服务也要受制于这五十多种因国而异的国内管制规则。这种法律的不统一性、不确定性是对电子商务的一大隐害。
另外,GATS第14条规定的一般例外的各种情形。对这一条款的不合理利用可以使这一条款沦为贸易保护的工具。现在对网上贸易和网上信息管制的规范越来越多,不管这些规范是有其合理的政策目的,还是带有贸易保护主义倾向,都在实际上对电子商务造成了一定的阻碍。所以,对于国内管制的问题,最重要的就是寻找管制目标和管制手段之间的一种平衡。
(三)强化竞争政策
《电讯附件》和GATS第四议定书的《参照文件》为电讯领域内的竞争确立了一个较完善的框架,可以说是WTO体系内的一次创举。然而这一竞争政策还存在着不少的缺陷。首先,参照文件并非各国缔结的正式协议,而只是一个指导性文件。各国吸纳参照文件中的原则用以制定其各自的“版本”。因此,参照文件中的各种规定不可能一点不漏的融入各国的相关规定中。事实上,不少WTO成员国也只是部分接受了参照文件的规定。其次,参照文件的语言并不是很明确,在制定是留有很大的解释余地。这个问题只能在出现相关争端提交DSB时,由DSB进行解释。但是迄今为止,DSB还没有受理这方面的争端。另外,第四议定书只是承诺开放公共电信网络(public telecommunication network)其他方面的准入未能提到。但是电子商务的全面开展不但会涉及公共电信网络,而且还会涉及非公共电信网络。所以参照文件中的竞争原则能否适用非公用电信网络将成为疑问。

上市公司检查办法

中国证券监督管理委员会


上市公司检查办法
中国证监会
证监发[2001]46号



为加强上市公司监管,促进上市公司规范动作,保护投资者的合法权益,现将《上市公司检查办法》发布施行。1996年12月20日发布的《上市公司检查制度实施办法》同时废止。自本办法发布之日起,我会将据以对上市公司进行检查。

上市公司检查办法
第一条 为了加强上市公司(以下简称“公司”)监管,促进公司的规范运作,保护投资者的合法权益,根据国家法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法适用于在上海证券交易所、深圳证券交易所上市的公司。境外公司和其股票在其他交易场所交易的公司的检查办法另行规定。
第三条 中国证监会派出机构(以下称“检查机构”)按照中国证监会统一部署组织实施辖区内的公司检查工作。
检查工作可以根据需要聘请具有从事证券、期货相关业务资格的注册会计师、律师予以协助。检查费用由中国证监会承担。
第四条 检查方式分为巡回检查和专项核查。
第五条 巡回检查是例行的合规性检查,检查的主要内容包括:
(一)信息披露的真实性、准确性和完整性;
(二)公司治理结构的规范性;
(三)公司的独立性,主要检查上市公司与控股股东在人员、财务、资产等方面的分开情况;
(四)财务管理和会计核算制度的合规性;
(五)募集资金使用与招股说明书的一致性及变更的程序,资金管理的安全性;
(六)中国证监会认为应予检查的其他事项。
第六条 专项核查是针对公司存在的问题进行的调查核实。核查的主要内容包括:
(一)募集资金使用情况专项核查;
(二)投资者投诉问题和舆论关注问题的专项核查;
(三)重大资产重组情况的专项核查;
(四)中国证监会认为应予核查的其它事项。
第七条 检查机构进行检查时,可要求被检查公司向检查人员提供以下文件:
(一)公司的会计报表、相关帐簿和凭证以及其他涉及会计报表的资料;
(二)公司章程及有关公司运作的各项管理制度;
(三)公司的股东大会、董事会、监事会的会议记录,决议文本,公司经理办公会议文件等;
(四)公司与控股股东在人员、财务、资产方面的关系说明;
(五)公司内设部门、分支机构、子公司、参股公司设置情况及图示;
(六)公司债务情况、担保情况的说明;
(七)公司公开发行股票以来在指定报刊上公布的信息;
(八)检查操作规程中涉及的内容及其他应该查阅的文件。
检查中涉及被检查公司主审会计师事务所的,检查人员可要求会计师事务所提供对公司财务报告发表审计意见的工作底稿。
第八条 检查人员进行检查时,可以对有关情况和资料进行记录、录音、录像、照像和复制。
第九条 检查人员进行检查时,应当出示工作证及中国证监会的有效证明。
第十条 检查人员应遵守法律、法规及其他有关规定,认真履行职责,廉洁自律,实事求是。检查工作不得干预被检查公司的生产经营活动,检查人员对检查过程中知悉的商业秘密负有保密责任。检查人员在检查过程中的违规违纪行为按照有关法律法规和纪律规定处理。
第十一条 检查结果未公布前,检查人员及被检查公司、相关中介机构人员不得透露与检查结果有关的任何信息。
第十二条 检查机构于现场检查结束后五个工作日内向被检查公司发出检查通报;对于检查中发现问题的公司,发出限期整改通知书,要求其对存在的问题在限定期限内进行整改。限期整改通知书同时抄送公司股票挂牌交易的证券交易所。
被检查公司对限期整改通知书内容持有异议的,可以在收到限期整改通知书后十个工作日内向中国证监会提出申诉意见。
第十三条 被检查公司应在收到限期整改通知书一个月内向所在地中国证监会派出机构提交整改报告,整改报告应包括董事会关于整改工作的决议、对照限期整改通知书逐项落实整改措施的情况及效果。
整改报告应同时报送公司股票挂牌交易的证券交易所,并予公开披露,被检查公司对限期整改通知书内容持有异议并在规定期限内向中国证监会提出申诉的,有异议部分在尚未有明确结论之前可以免于披露。
被检查公司向中国证监会、证券交易所提交发行新股、重大购买和出售资产、吸收合并、股份回购、上市公司收购等申报材料时,应同时报送整改报告。
第十四条 被检查公司的整改工作应在检查机构要求的期限内完成。检查机构应跟踪监督被检查公司的整改情况,并对其整改效果出具评价意见。
第十五条 对存在问题较为严重的公司,中国证监会视情节轻重给予内部批评或公开批评。
对在检查过程中发现涉嫌违反法律、法规及其他有关规定的,中国证监会根据法律、法规及有关规定在职权范围内进行立案查处。涉嫌构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 被检查公司、接受检查的人员及被检查公司的主审会计师事务所不予以协助和配合、不如实反映情况或拒绝检查的,中国证监会根据法律、法规及有关规定予以处罚。
第十七条 中国证监会将根据情况对有关中介机构的相关执业情况进行评价,评价结果将作为对上述中介机构执业资格的考核内容。
第十八条 中国证监会对公司的检查结果并不代表对公司情况的实质性判断,投资者自行判断投资风险。被检查公司及有关责任人存在违法、违规行为的,不得以检查未发现为由免除法律责任。
第十九条 本办法自发布之日起施行,1996年12月20日发布的《上市公司检查制度实施办法》同时废止。


2001年3月19日
房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇